Wartość nieruchomości w powszechnym rozumieniu to cena, jaką jesteśmy w stanie za nią zapłacić. Oczywiście, pożądane byłoby to, aby cena uzyskana za nieruchomość odpowiadała w stu procentach temu, jaka jest jej wartość. Nie zawsze jednak jest to możliwe, ponieważ zdarza się tak, że nieruchomość sprzedawana jest po cenie niższej lub wyższej niż jej wartość rynkowa. O tym czym tak naprawdę jest wartość, jakie są jej rodzaje i w jaki sposób określana jest jej wartość, dowiesz się poniżej.

Wartość rynkowa nieruchomości

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w artykule 151 ustęp 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jego treścią: „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Jak widać, definicja wartości rynkowej odpowiada definicji wartości nieruchomości w potocznym w powszechnym rozumieniu tego słowa. Wartość rynkowa jest ceną, jaką można uzyskać za określoną nieruchomość w określonym dniu (dniu wyceny). Innymi słowy, mówiąc, wartość rynkowa to cena, jaką kupujący jest w stanie zapłacić za nieruchomość oraz cena, za jaką sprzedający jest w stanie ją sprzedać.

Jednakże, aby w odpowiedni sposób obliczyć wartość rynkową nieruchomości, niezbędne jest przyjęcie pewnych założeń, o których stanowi przepis.

Przede wszystkim, wartość rynkowa nieruchomości  odnosi się jedynie do transakcji zawieranej na warunkach rynkowych. Strony powinny być niezależne, niepowiązane ze sobą osobowo lub kapitałowo. Transakcją rynkową nie Co więcej, nie powinny ich łączyć jakiekolwiek stosunki prawne (na przykład zawarte umowy pożyczki), ponieważ w takiej sytuacji trudne będzie zachowanie warunków rynkowych. Jeden z podmiotów zawsze będzie miał silniejszą pozycję. Drugi zaś zawsze będzie w słabszej pozycji. 

Co więcej, przy obliczeniu wartości rynkowej nieruchomości należy przyjąć następujące założenie – strony chcą zawrzeć umowę, dążą do tego, ale działają również z rozeznaniem i bez przymusu. Żadna ze stron (ani podmiot trzeci) nie wywiera nacisku na drugą stronę. Nie korzysta z tego, że znajduje się ona w przymusowej sytuacji i musi zawrzeć umowę, bo stanowi to dla niej „być albo nie być”. Negocjacje stron powinny być oparte na dobrej wierze i woli zawarcia umowy z dwóch stron. W przeciwnym wypadku, obliczenie wartości rynkowej będzie zaburzone. Obliczenie wartości nieruchomości, oraz wycenę, można wykonać na stronie: https://kupujemym.pl/

Przy obliczeniu wartości rynkowej nieruchomości należy wziąć pod uwagę taki czynnik jak średnia cena rynkowa, czyli dokonać analizy ogłoszeń o nieruchomościach o podobnym metrażu oraz zbliżonej lokalizacji. Należy wziąć jednak pod uwagę to, że ceny w ogłoszeniach mogą być zawyżone – każdy sprzedający wie, że kupujący będzie dążył do jej obniżenia o kilka procent, wobec czego proponowana przez nich cena zawsze będzie wyższa. 

Ponadto, obliczając tę wartość, trzeba zwrócić uwagi na jej szczególne wady i zalety. Nieustawne mieszkanie, zbyt długi korytarz, ostatnie piętro skutkujące zbyt dużą ilością skosów to tylko niektóre z nieusuwalnych lub niezmierne trudno usuwalnych wad, które będą obniżać jego wartość. Również pewne aspekty całego bloku, w którym znajduje się mieszkanie, będą zaniżać jej wartość. Mowa tu, chociażby o brudnej, zniszczonej elewacji czy zaniedbanych klatkach schodowych. Co do zalet może być to na przykład miejsce parkingowe wliczone w cenę. 

Na potrzeby sprzedaży mieszkania możemy samodzielnie dokonać oceny jej wartości rynkowej. Jeśli jednak ocena wartości rynkowej niezbędna jest do przeprowadzenia, chociażby zniesienia współwłasności czy też podziału majątku po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej konieczne będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje operat szacunkowy w tym zakresie. O tym czym jest operat szacunkowy, kto go przygotowuje, przeczytasz tutaj.

Wartość katastralna

Drugim z rodzajów wartości nieruchomości jest jej wartość katastralna.  Ona również została zdefiniowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 151 ustęp 3 tejże ustawy: „wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości”. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wobec tego, ustalenie wartości katastralnej nieruchomości dotyczyć będzie zarówno gruntów, a także budynków jak i lokali.  Aby ustalić wartość katastralną nieruchomości, pod uwagę należy brać transakcje, które odbywały się na terenie gminy położenia nieruchomości i przeanalizować, jakie były ceny w poszczególnych transakcjach.

Jaki jest cel ustalenia wartości katastralnej nieruchomości? Przede wszystkim fiskalny, podatkowy.  Wartość katastralną nieruchomości wykorzystuje się do ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Przepisy prawa stanowią również, że podstawą ustalenia wartości katastralnej nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne. Są one ustalane przez organy prowadzące kataster nieruchomości, czyli urzędowy spis nieruchomości. Powszechna taksacja nieruchomości, a więc proces, w czasie którego określana jest wartość katastralna nieruchomości, jest przeprowadzana okresowo. Terminy jej rozpoczęcia oraz zakończenia określają zawsze odrębne ustawy. 

Wartość katastralną gruntu ustala się  dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi zaś wartość katastralna gruntu oraz jego części składowych. 

Sama wartość katastralna nieruchomości ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej. Co więcej, jest ona wpisywana do katastru nieruchomości. 

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Zgodnie z artykułem 151 ustęp 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”. Jak sama nazwa wskazuje, wartość odtworzeniowa nieruchomości odnosi się do sytuacji, w której lokal uległ szkodzie (na przykład został zalany lub uległ podpaleniu). Wartość odtworzeniowa nieruchomości to zaś kwota potrzebna do tego, aby nieruchomość przywrócić do stanu poprzedniego sprzed tragedii. Aby jej dokonać, należy ocenić, jakie mogą być koszty niezbędnego remontu, napraw oraz zakupu nowego wyposażenia. Warto wskazać, że dokonując oceny wartości odtworzeniowej nie bierzemy pod uwagę tego jak zużyte były rzeczy, które uległy uszkodzeniu.  

Sama wartość odtworzeniowa jest wykorzystywana przede wszystkim przez ubezpieczycieli, w trakcie obliczania sumy ubezpieczenia przy ubezpieczeniu mienia. 

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości

W praktyce spotkać się można również z bankowo-hipoteczną wartością nieruchomości. Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości jest definiowana jako określana przez bank na podstawie przepisów ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Jest to wartość prawa własności nieruchomości gruntowej lub budynkowej, zgodnie z którą bank hipoteczny ocenia ryzyko związane z nieruchomością będącą przedmiotem zabezpieczenia udzielanego kredytu. Jest ona więc odzwierciedleniem ryzyka, które zdaniem banku związane jest zabezpieczeniem kredytu za pomocą nieruchomości. Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości jest oceniana przez sam bank albo przez działający na jego zlecenie inny podmiot np. przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

Reasumując, chociaż wartość nieruchomości mogłaby się wydawać pojęciem niezmiernie łatwym do zdefiniowania, nie jest to prawda. Jedna nieruchomość może mieć kilka wartości. Wartość rynkowa, odtworzeniowa, katastralna czy bankowo-hipoteczna może mieć różną wysokość.