Umowa deweloperska jest pewnego rodzaju umową przedwstępną zakupu nieruchomości. Nie jest to w świetle przepisów prawnych ten sam rodzaj dokumentu, niemniej jego praktyczne zastosowanie jest tożsame z zawiązaniem umowy między sprzedającym – deweloperem, a nabywcą mieszkania. 

Deweloper buduje nieruchomości i przeznacza je już w fazie budowy na sprzedaż. Umowa z deweloperem jest zobowiązaniem do zakupu mieszkania. Nabywca poprzez podpisanie tego dokumentu otrzymuje gwarancję, że budowany lokal będzie do niego należał.

Zakup nowego mieszkania od dewelopera wymaga posiadania środków finansowych. Mając stare mieszkanie można odzyskać duży kapitał poprzez odsprzedanie np. w skupie nieruchomości, a resztę środków pozyskać na podstawie chociażby kredytu. Skorzystanie z oferty którą posiada https://nieruchomosci-zeus.pl/ jest doskonałym przykładem płynnej zamiany starego mieszkania na nowe.

Umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę?

Głównym zadaniem umowy z deweloperem jest uściślenie ceny i dokładnych właściwości kupowanej nieruchomości. Sfinalizowanie tej umowy następuje w momencie podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania. W przeważającej mierze umowę z deweloperem podpisuje się jeszcze podczas prac budowlanych, często na wiele miesięcy przed uzyskaniem kluczy do własnego „M”. To powoduje, że nieco w ciemno nabywamy nieruchomość i w związku z tym musimy dobrze zapoznać się z umową deweloperską. 

Przede wszystkim umowa deweloperska zobowiązuje dokonywania wpłat na poczet ustalonej wartości lokalu, chociaż dopiero umowa przyrzeczona przenosi prawo własności na nabywcę. Ustalenia reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu, zwana ustawą deweloperską. Z jednej strony orzeka o zobowiązaniu dewelopera do przygotowania pod odbiór nieruchomości i przeniesienia własności na nabywcę, a z drugiej strony zobowiązuje nabywcę do uiszczenia wpłat na poczet wartości mieszkania.

Pamiętać trzeba, że podpisując umowę deweloperską nie stajemy się właścicielami lokalu budowanego. Dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego otrzymujemy prawa do nieruchomości. Deweloper, pozyskuje na mocy umowy deweloperskiej pewnych nabywców, a to pozwala mu w bezpieczny sposób ukończyć inwestycję.

Sprawdź także: Zadatek a zaliczka

Podpisanie umowy deweloperskiej

Podpisywanie umów tak zobowiązujących obie strony nie może obejść się bez notariusza. Tylko takie rozwiązanie jest zagwarantowaniem bezpieczeństwa transakcji. Dobrą praktyką od strony deweloperów jest na długo przed podpisaniem umowy deweloperskiej przesłanie dokładnych informacji dla potencjalnego nabywcy i wyjaśnienie wszelkich kwestii formalnych. Na tym etapie można prowadzić negocjacje, wprowadzić zmiany do przyszłej umowy i dogadać wszystkie szczegóły. To pozwala na uzyskanie pełnej świadomości podpisywanego dokumentu w obecności notariusza.

Wszystkie kroki przed podpisaniem umowy deweloperskiej obejmują ustalenie wyboru konkretnego notariusza i terminu podpisania umowy z deweloperem. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego sprawuje pieczę nad prawną stroną zawieranej transakcji i dokonuje weryfikacji sporządzonej wstępnie umowy pod kątem prawidłowości i ochrony interesów obu stron. Zainteresowany nabywca powinien już przed podpisaniem umowy deweloperskiej zadbać o własne interesy, tak by notarialne poświadczenie dało mu pełną ochronę prawną.

Koszt umowy deweloperskiej

Głównymi kosztami umowy deweloperskiej są opłaty notarialne. Ustawa deweloperska narzuciła przymus finalizowania transakcji u notariusza, a to zwiększyło koszty jej zawarcia. Plusem jest oczywiście większe bezpieczeństwo nabywcy. 

Kosztem głównym jest wynagrodzenie dla kancelarii notarialnej regulowane odgórnymi przepisami. Zakup mieszkania to widełki między 60.000, a 1.000.000 zł. Tu taksa notarialna będzie oscylowała między 2500 zł a 5000 zł. Zasadniczo koszty te dzielą się po pół na każdą ze stron transakcji. Dodatkowo, również odgórnie narzucone jest pobranie przez notariusza połowy swojej stawki przy umowie z deweloperem. Realnie więc strony zapłacą kancelarii od 1200 zł do 2500 zł dzieląc to równo między siebie.

Kolejnym kosztem jest wypis aktu notarialnego, czyli uzyskanie potwierdzonych kopii zawartej umowy deweloperskiej. Niezbędny jest do przedstawienia w sądzie, który na tej podstawie dokonuje wpisu do księgi wieczystej. Jeśli nabywca ubiega się o kredyt mieszkaniowy, również tam powinien taki dokument przedstawić. 

Dodatkowe koszty to opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej roszczeń nabywcy, co do przedmiotu umowy z deweloperem. Dodając do tego podatek VAT (23%) płatny od opłat notarialnych łączna cena podpisania umowy z deweloperem może wynieść od 2000 zł w górę, w zależności od wartości nabywanej nieruchomości. 

Jak wyżej wspomniano koszty te dzieli się na pół pomiędzy deweloperem a kupującym. Nabywca poniesie jednak całościowe koszty późniejszej umowy końcowej. Jak widać koszty umowy z deweloperem nie są niskie, jednakże dzięki narzuceniu przez prawo obsługi notarialnej dostajemy w skrajnej sytuacji prawne możliwości roszczeń wobec nieuczciwego dewelopera.