Jakie jest prawo wynajmującego? Czy właściciel mieszkania może wejść do niego pod nieobecność lokatorów? Czy może zmienić zamki? Okazuje się, że niekoniecznie jest się czego bać – w tekście wyjaśniamy, jak prawo chroni najemcę przed niepożądanym wejściem do mieszkania bez jego zgody i pod jego nieobecność.
Prawo wynajmującego do wejścia do lokalu – na czym polega?
Przyjrzyjmy się art. 659:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.
Jak ma się to do wchodzenia do mieszkania? Już tłumaczymy. Według prawa wynajmujący lokal, czyli jego właściciel (osobiście lub za czyimś pośrednictwem) decyduje się oddać komuś mieszkanie w zamian za pieniądze. Godzi się na to, żeby na czas trwania umowy mieszkanie stało się dla niego „obce”, przenosząc prawo do używania lokalu na inną osobę.
Zatem, czy wynajmujący nie może wejść do mieszkania? Tak – bo samodzielnie zrzekł się praw do pełnego i nieograniczonego korzystania ze swojego lokalu. Tym samym nie może też rozporządzać mieszkaniem, np. wymieniać w nim zamków.
W większości przypadków nie ma zatem prawa do wejścia do lokalu: jest to możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach. Jakie to przypadki?
Gdzie można pilnie sprzedać mieszkanie?
Sytuacje, w których właściciel może wejść do lokalu
Wyjątków od reguł niepozbawione jest także prawo mieszkaniowe. Właściciel może wejść do mieszkania wyłącznie w dwóch przypadkach:
- Jeśli występuje ryzyko szkody lub awaria – kiedy z mieszkania ulatnia się gaz czy dym, albo awarii ulegnie urządzenie dostarczające konkretne medium, właściciel może wejść do lokalu w towarzystwie funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Jest zobowiązany zabezpieczyć lokal na czas interwencji – a przez to, że poświęca umowę w imię wyższego dobra (tzw. stanu wyższej konieczności), nie będzie sądzony za wtargnięcie.
- W celu przeglądu mieszkania – właściciel może zastrzec sobie w umowie prawo do rutynowego przeglądania mieszkania, w celu skontrolowania jego stanu technicznego. Właściciel nie może jednak wejść tam bez zgody najemcy – jeśli ten nie wpuszcza go do domu, powinien wystąpić do sądu z wnioskiem o nakazanie lokatorowi wykonania obowiązku (udostępnienia lokalu) w konkretnym terminie.
Jak nietrudno się domyślić: drugi punkt zabezpiecza poniekąd lokatorów, którzy zniszczyli jakiś przedmiot i chcą zataić to przed właścicielem, nie wpuszczając go do mieszkania. Jeśli wynajmujący zgłosi sprawę do sądu, prędzej czy później i tak dowie się o szkodzie.
Czy właściciel mieszkania może naruszać mir domowy?
Wraz z prawem do korzystania z lokalu, najemca zyskuje również prawo do ochrony nietykalności mieszkania chronione karnie. Może więc zaskarżyć wynajmującego, który pod nieobecność lokatorów wszedł do mieszkania, żąda wpuszczenia go do lokalu lub nie chce go opuścić za żądaniem. Właściciel, który dopuści się takiego czynu łamie art. 193 kodeksu karnego:
„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia czy ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.
Jeśli właściciel mieszkania wtargnie do mieszkania, albo zacznie w inny sposób zakłócać spokój lokatorów, ci mogą zadzwonić bezpośrednio na policję. Funkcjonariusze wyproszą, a jeśli będzie to konieczne: wyprowadzą właściciela, ostrzegając go, lub skazując go na karę grzywny.
Jeżeli czyny powtarzają się często, najlepiej z pomocą funkcjonariuszy policji dokumentować wszystkie zdarzenia, a następnie: przekazać sprawę do sądu. Właściciel będzie sądzony przed Wymiarem Sprawiedliwości jako osoba „obca” – pomimo tego, że lokal należy do niego.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Chcesz wiedzieć?
Czy właściciel może wejść do mieszkania najemców, którzy nie płacą czynszu?
Czy właściciel może wymienić zamki? Czy może wyrzucić kogoś „na bruk”? Nie ma takiego prawa – dopóki nie zostanie rozwiązana umowa najmu. Jeśli więc właściciel nie wypowiedział umowy, nie ma prawa przekroczyć progu mieszkania ani grozić lokatorom, że odłączy im media czy wyniesie ich rzeczy osobiste. Nie może też wejść do lokalu w pierwszy dzień od złożenia wypowiedzenia, lecz dopiero po minięciu ustalonego w umowie okresu wypowiedzenia.
Sama umowa też nie może zostać wypowiedziana bezpodstawnie. Taki krok można podjąć dopiero po zaleganiu z zapłatą za 3 miesiące najmu. Eksmisji z lokalu nie podejmuje się też właściciel, lecz komornik – wynajmujący nawet po wypowiedzeniu umowy nie może dotknąć nie swoich rzeczy, a co za tym idzie: „wystawić ich za drzwi”.
Jak działa prawo wynajmującego? Nie wszystkich lokatorów można jednak eksmitować. Do szczególnej grupy należą:
- Kobiety w ciąży;
- Małoletni niepełnosprawni;
- Obłożnie chorzy;
- Emeryci i renciści;
- Osoby posiadające status bezrobotnego;
- Osoby ubezwłasnowolnione i sprawujący nad nimi opiekę.
W przypadku osób z powyższej grupy eksmisja komornicza wchodzi w grę dopiero w sytuacji, kiedy lokatorom zostanie przydzielone mieszkanie zastępcze.
A co w sytuacji, kiedy bez względu na okoliczności, walka o mieszkanie trwa już długo? Jeśli wynajmujący nie ma nerwów na dalsze batalie, w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości razem z lokatorem. Zawarcie takiej umowy jest w pełni legalne.
Prawo wynajmującego – czy może wejść do mieszkania i zmienić zamki?
Jako że właściciel mieszkania zbywa się praw do użytkowania go w okresie trwania umowy najmu, nie może wchodzić do lokalu – a tym bardziej zmieniać zamków czy wynosić rzeczy lokatorów. Wszystko, co znajduje się w lokalu, na czas najmu staje się dla niego obce. On sam, staje się też nieproszonym gościem – i jako nieproszony gość może odpowiadać przed sądem. Jedyna opcja na pozbycie się lokatorów to zasądzona przez sąd eksmisja, którą może przeprowadzić wyłącznie komornik.