Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej? Księgi wieczyste są prowadzone dla nieruchomości. Celem ich istnienia jest uporządkowanie stanu nieruchomości i niwelowanie rozbieżności pomiędzy ich stanem rzeczywistym, faktycznym a stanem prawnym. W księdze wieczystej ujawniane są zarówno informacje dotyczące położenia nieruchomości, jak i też wszelkie prawa z nią związane. Obciążenia oraz hipoteki ustanowione na nieruchomości.
Jednakże z praktycznego punktu widzenia, najistotniejsze są wpisy dokonane w dziale drugim, czyli te obejmująca własność nieruchomości. W powszechnym przekonaniu istnieje bowiem przeświadczenie, że ten, kto jest wpisany w księdze wieczystej, jest jej właścicielem.
Sprzedaż mieszkania, zanim właściciel zostanie wpisany do księgi wieczystej
Może się jednak zdarzyć tak, że nastąpi sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej prawa własności. Na czym będzie polegała taka sytuacja? Nabywca nieruchomości, jeszcze zanim jego prawo własności zostanie wpisane do księgi wieczystej, sprzeda ją. W takiej sytuacji nowy nabywca kupuje nieruchomość nie od osoby wpisanej do księgi wieczystej, a od osoby, co do której w księdze wieczystej pojawiła się jedynie wzmianka.
Czy wyżej opisana sytuacja jest prawnie dozwolona? Czy można sprzedać mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej?
Odpowiedź jest prosta – oczywiście, że tak. Sam wpis prawa własności do księgi wieczystej nie ma skutku konstytutywnego (czyli nie kształtuje prawa, w tym przypadku prawa własności), a jedynie charakter deklaratoryjny, potwierdzający określony stan rzeczy. Właścicielem nieruchomości stajemy się w momencie zawarcia umowy, a nie w momencie gdy w księdze wieczystej zostanie dokonany wpis. Wobec tego fakt, iż osoba, od której nabywamy nieruchomość, nie powinien stanowić przeszkody w zawarciu umowy. Oczywiście, dla bezpieczeństwa i pewności powinniśmy poprosić o wgląd w treść aktu notarialnego, na podstawie którego osoba, od której nabyliśmy nieruchomość, zakupiła własność.
Jak widać, sprzedaż mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej jest możliwa i zgodna z prawem. W sytuacji, gdy mieszkanie jest nabywane za gotówkę sytuacja będzie oczywiście prostsza niż gdy środki na zakup mieszkania pozyskujemy z banku poprzez zawarcie umowy o kredyt hipoteczny. Z uwagi jednak na fakt, iż księga wieczysta jest już założona, bank będzie mógł wpisać swoje uprawnienie z ustanowionej hipoteki w dziale IV KW, wobec czego fakt, iż następuje sprzedaż w trakcie wpisu do księgi wieczystej poprzedniego właściciela, nie będzie problemem.
Mieszkanie bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć?
Obowiązki wynikające z braku księgi wieczystej
Oczywiście, sprzedaż mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej pociąga za sobą takie same obowiązki jak sprzedaż mieszkania w sytuacji, gdy sprzedający jest ujawniony w księdze wieczystej – konieczne jest ujawnienie nowego właściciela w kw.
Jak widać, na pytanie: „Czy można sprzedać mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej?”, należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Mimo że pociąga to za sobą więcej niedogodności i może skutkować większą ilością formalności w banku (jeśli kupujemy mieszkanie za środki uzyskane z kredytu), chociażby koniecznością okazania bankowi umowy poprzedniego właściciela, jest to zgodne z prawem i możliwe.